近报 -18版:法制-2016年12月30日

身边案例
　　案情
　　孙高与其父签订了《房屋置换协议》,双方约定自愿将各自所有的分别登记在各自名下的162号、304号房屋进行置换,并办理了相关置换事宜,双方签字日起上述协议生效。2016年,与孙高同父同母的孙晓、孙楠将孙高起诉至北京市朝阳区法院,诉请要求确认孙高与案外人孙父之间签订的《房屋置换协议》无效,理由是双方签订的《房屋置换协议》属于恶意串通,损害了孙晓、孙楠的利益。

《房屋置换协议》合法有效
　　一般而言,合同的生效要件包括:合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力；合同当事人意思表示真实；合同不违反法律或社会公共利益；合同的内容必须确定或可能。同时,根据《合同法》第44条第2款的规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同,必须依照规定办理批准登记等手续才能生效；否则,即使具备了上述一般合同的生效要件,合同也不生效。
　　本案中,孙父和孙高均是完全民事行为能力人,双方进行房屋交换的行为属于双方的真实意思表示,最重要的是,孙父和孙高针对上述合意,实际进行了支付对价、办理了房屋变更登记手续,符合法律法规的规定。因此应是依法成立有效的合同。
置换当日的差价
并非明显不合理
　　在法律实务中关于恶意串通的构成,最高人民法院通过其司法解释及一些个案的复函意见阐明了据以认定的关键要件:当事人之间均明知存在某种情形；合同当事人为一方之私利而相互串通,其后果是损害国家、集体或第三人的利益。
　　具体到本案是否成立恶意串通,应以一方当事人是否以明显不合理低价转让财产来认定。通常,当转让价格达不到交易时、交易地的指导价或者市场交易价的70%,一般可视为明显不合理低价。因此,北京某评估公司对诉争房屋在置换当日的市场价值进行了评估,评估结果为191万元。根据以上评估结果,房屋交易的最终价格,并不属于明显不合理的低价。因此,原告所主张的存在恶意串通的说法自然是证据不足。
　　最终法院认定,孙父与孙高签订的上述协议不存在恶意串通,且合同是依法成立生效的,驳回了原告的诉讼请求。(文中当事人为化名)
律师点评
　　由于否定合同效力是法律对合同的最严厉的否定性评价,因此当合同仅轻微欠缺《民法通则》规定的要件时,例如一方以欺诈的手段损害合同相对人利益,而非国家利益的场合,法律赋予受损害方撤销权,而并未直接否定合同的效力。合同只有在严重欠缺《民法通则》规定的有效要件时,法律才是直接规定其法律后果,即此时合同为无效。
　　由于《民法通则》55条的规定较为抽象,自《合同法》颁布实施后,合同是否无效应根据《合同法》相关规定及有关法律、行政法规及司法解释规定进行判断。
据《法律与生活》