近报 -08版:法制-2017年03月24日

　　按照合同法的一般规定,当事人协商一致,可以变更合同,包括变更合同的主体。但是由于国家稳定房价等政策方面的原因以及房地产管理法规的特殊规定,现实中商品房买卖合同的合同主体的变更,在操作上是有一定的难度。
　　在购房合同已经备案的情况下,无法直接办理更名,除非撤销原购房合同的备案后,签订新的购房合同再重新进行备案。因为按照规定,办理房产证的申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。而撤销对原购房合同备案,重新办理备案是需要开发商同意并配合的,考虑房价持续上涨的现实,双方协商一致有一定难度。
　　实际上,既然前女友徐女士已经自愿放弃房屋的所有权,房屋的所有产权归任先生,并且两人内部已经签署了《放弃房屋产权协议》的情况下,即便将来房屋登记在两人名下,徐女士也只是登记意义上的共有人,而该房屋事实上的物权人也还只是任先生一个人。也就是由于他们之间有一种内部协议,从而形成了法律上的物权人与事实上的物权人的分离和不一致,当然这种分离恰恰是当初任先生自己的原因造成的,一旦法律上的物权与事实上的物权分离涉及到善意第三人,就必须推定登记的正确性来保护善意第三人的利益,比如徐女士以房屋共有人名义与善意第三人进行相关经济活动,任先生难以对抗善意第三方,而只能向徐女士请求赔偿。
　　也就是如果在任先生不愿意或者不能够重新备案的情况下,也可以在房产证下发以后,尽早进行变更登记,以降低风险。
　　点评律师:李敬涛
山东避风港律师事务所主任
电话:15910081618