近报 -10版:法制-2018年04月20日

　　这些年,房价上涨基本没有停过,特别是房价增长幅度特别大的时候,不管是商品房还是二手房买卖都会异常的火爆,同样也是因为房价上涨,引起了很多的买卖纠纷,像本案中因房价上涨要求提高房价或者要求解除买卖合同的情况,现实中就很多,那么这种没有房产证的房屋买卖合同是否有效呢?

　　合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”因为房屋买卖合同并不属于需要办理批准、登记手续生效的合同类型,因此一般情况下,房屋买卖合同经当事人签字或盖章后就会生效。
　　而本案有个特殊情况,即买卖的房屋还没有办理不动产权证,根据《合同法》第五十二条规定:以下五种情形,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益；(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益；(5)违反法律、行政法规的强制性规定。没有办理不动产权证进行房屋买卖显然不符合前4种情形,那么是否符合第5种情形:违反法律、行政法规的强制性规定呢?
　　《城市房地产管理法》第三十八条,规定了7种房产不得转让的情形,其中第(6)项是未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,结合《合同法》第五十二条规定,很多人会认为未取得不动产权证的房屋买卖合同无效,其实不然,《合同法》第五十二条第(5)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定,而《城市房地产管理法》的规定属于行政管理性质的规定,司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。因此,没有办理不动产权证的房屋买卖合同并不当然无效。
　　在房屋买卖合同有效的情况下,房屋买卖后出现房价暴涨,卖方能否要求涨价或解除买卖合同呢?答案是否定的,合同有效的情况下,买卖双方都应当按合同约定来履行,不能随意的要求变更或解除房屋买卖合同,如果卖方违约解除房屋买卖合同,买房可以要求继续履行合同或者解除房屋买卖合同后,要求卖方赔偿财产损失,其中就包括房屋增值后的差价损失。
　　另外,本案中,卖方为了抢夺房屋,在买方一家外出游玩时,私自将房屋开锁换锁,并且进入房屋把买方的财物清空,这种行为显然不合法。
　　根据《治安处罚法》第四十条规定,非法侵入他人住宅的,处10日以上15日以下拘留,并处500元以上1000元以下罚款；情节较轻的,处5日以上10日以下拘留,并处200元以上500元以下罚款。《刑法》第二百四十五条规定,非法搜查他人身体、住宅,或者非法侵入他人住宅的,处三年以下有期徒刑或者拘役。可见,非法侵入他人住宅,情节严重的可能构成刑事犯罪,情节轻微危害不大,可能会受到治安处罚。
　　虽然没有办理不动产权证的房屋买卖不当然无效,但是相较于办理了不动产权证的房屋买卖,存在的风险要大的多,因为购房者不能取得不动产权证,其所购的房屋所有权一直处于一种不确定的状态,如卖方或开发商出现法律纠纷,很有可能会影响后期的房产过户,因此购买没有办理不动产权证的房产要更加的慎重。